Szanowne Koleżanki i Koledzy Architekci IARP,

Po nieco dłuższej przerwie związanej z okresem wyborczym w Naszej Izbie, kształtowaniem się nowych struktur oraz wyłanianiem osób odpowiedzialnych za poszczególne zadania, przedstawiamy Wam czterdziesty ósmy numer newslettera legislacyjnego, zawierającego najważniejsze zmiany, które wprowadzone zostały w ostatnim czasie w obszarze prawnym, dotyczącym projektowania i procesu inwestycyjno-budowlanego.

1. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z dnia 7 sierpnia 2018 r., poz. 1496)

Zmiany wprowadzone zostały na mocy ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W załączniku przesyłamy również Dziennik Ustaw z 7 sierpnia 2018 r. (poz. 1496) z tekstem ustawy. Ustawa weszła w życie 22 sierpnia 2018 r. Ustawodawca wskazał również, że akt utraci moc z dniem 31 grudnia 2028 r.

Na wstępie wyjaśnić należy, że stosowanie ustawy jest fakultatywne, inwestor może więc dalej realizować zamierzenie w oparciu o przepisy ogólne. Mówiąc o inwestorze należy rozumieć przez to każdy podmiot lub osobę, która chce zrealizować inwestycję. Nie ma tu więc żadnego ograniczenia podmiotowego. Przewidziano natomiast ograniczenie przedmiotowe, mianowicie ustawa dotyczy budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych z minimum 25 lokalami mieszkalnymi oraz inwestycję obejmującą co najmniej 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W ustawie sprecyzowano również, jak należy rozumieć inwestycję towarzyszącą.

Inwestycje realizowane na podstawie przepisów ustawy mogą kolidować z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jak to określił ustawodawca, inwestycja może być realizowana „niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”). Inwestycja co do zasady musi pozostać w zgodzie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jak również z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.

Pierwszym krokiem do realizacji inwestycji jest sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. W ustawie wskazano krąg osób, które mogą ją sporządzić. Poza architektem i urbanistą, są to również osoby wskazane w art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. absolwenci gospodarki przestrzennej). Warto wskazać dokładnie, jakie informacje musi zawierać koncepcja, którą inwestor obligatoryjnie załącza do wniosku. Są to informacje w zakresie:

„1) struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności określenie podstawowych funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu;
2) układu urbanistycznego zespołów zabudowy i kompozycji architektonicznej obiektów o funkcji podstawowej;
3) przebiegu głównych elementów sieci uzbrojenia terenu oraz dróg publicznych i wewnętrznych niezbędnych dla obsługi proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu;
4) etapów realizacji proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu;
5) powiązania przestrzennego planowanej inwestycji z terenami otaczającymi.”

Ponadto do koncepcji należy sporządzić wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, która ma służyć jak wskazano w ustawie „zapoznaniu się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej”.

Zwięźle przedstawiamy, jak wygląda procedura administracyjna, dotycząca realizacji inwestycji na podstawie tej ustawy. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji inwestor składa do rady gminy (za pośrednictwem wójta, burmistrza, prezydenta miasta), ponieważ to ona podejmuje uchwałę w tej sprawie. Na podjęcie uchwały rada gminy ma 60 dni (jeśli rada nie może jej podjąć w takim terminie, przewodniczący rady poinformuje o tym inwestora, wskazując jednocześnie powody oraz nowy termin, który nie może przekroczyć 30 dni). Tak więc na uchwałę inwestor otrzyma maksymalnie w ciągu 90 dni. Nim jednak uchwała zostanie podjęta, wniosek i załączniki muszą zostać upublicznione na gminnej stronie BIP. Na składanie uwag do wniosku ustawodawca przewidział 21 dni. Bardzo istotne jest, że po zamieszczeniu wniosku w BIP (nie później niż 3 dni) wójt powiadamia właściwe organy wskazane w ustawie o możliwości przedstawienia opinii. Jeśli dany organ nie uczyni tego w terminie 21 dni przyjmuje się, że nie zgłasza zastrzeżeń. Jeśli natomiast takie zastrzeżenia zostaną zgłoszone, wójt obowiązany jest do przekazania ich do wiadomości inwestora (nie później niż 3 dni od ich otrzymania). Przeprowadzenie uzgodnień wniosku również należy do obowiązków wójta. Przeprowadza się je z organem administracji geologicznej, wojewódzkim konserwatorem zabytków oraz zarządcą drogi, jeśli będzie tego wymagała specyfika inwestycji. Na uzgodnienie organ ma 21 dni. Inwestor może zmodyfikować wniosek, aż do czasu podjęcia przez radę gminy uchwały (może to być związane szczególnie z uwagami czy wytycznymi zgłoszonymi w toku uzgodnień).

Ponadto w ustawie wskazano, co musi znaleźć się w uchwale lokalizacyjnej oraz jakie informacje powinien zawierać wniosek. Uchwała o lokalizacji inwestycji publikowana jest w dzienniku urzędowym województwa. Jeśli w ciągu trzech lat od dnia publikacji, decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji nie stanie się ostateczna uchwała wygaśnie.

W toku prac nad ustawą rozgorzała dyskusja na temat standardów urbanistycznych, jakie określone zostały w akcie. Przybliżmy więc, jaki jest ostateczny kształt tych przepisów. Przede wszystkim inwestycja ma zostać zlokalizowana na terenie, na którym zapewniony jest dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci elektroenergetycznej. Odległości inwestycji od przystanku komunikacji zróżnicowane zostały w zależności od wielkości miasta (w miastach do 100 tys. mieszkańców max. 1000 m, w miastach powyżej 100 tys. odległość inwestycji od przystanku komunikacji to max. 500 m). Odległość planowanej inwestycji od szkoły i przedszkola w miastach do 100 tys. mieszkańców ma wynosić max. 3000 m, natomiast w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców odległość ta winna wynosić max 1500 m. Wysokość budynków w miastach do 100 tys. mieszkańców może wynieść max. 4 kondygnacje, natomiast w aglomeracjach powyżej 100 tys. mieszkańców max. 14 kondygnacji. Jeśli w odległości nie większej niż 500 m od planowanej inwestycji są zlokalizowane istniejące budynki mieszkalne przekraczające ilość kondygnacji podaną w powyższych przypadkach, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Gmina może uchwalić własne standardy urbanistyczne, które nie mogą odbiegać od tych ustawowych o więcej niż 50%. Bardzo istotne jest, że uchwała rady gminy wiąże organ prowadzący postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę. Dla tego samego terenu można wydać kilka uchwał. Ich ważność wygaśnie, jeśli w oparciu o jedną z nich zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę (uchwałę będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę). Jeśli przemawia za tym „ważny interes społeczny” lub „wyjątkowo ważny interes strony” organ może nadać decyzji o pozwoleniu na budowę rygor natychmiastowej wykonalności. Na rozpatrzenie odwołania od decyzji ustawodawca przewidział termin 21 dni.

Na mocy ustawy zmianie uległy również niektóre przepisy innych ustaw, wśród nich ustawy Prawo budowlane. Tu modyfikacje obowiązujące od 22 sierpnia, dotyczą głównie:

- przepisów odnoszących się do projektowania z uwzględnieniem potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Jednolicie w całym akcie przyjęto rozumienie definicji osoby niepełnosprawnej zgodnie z art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku 13 grudnia 2006 r. Zgodnie z tym dokumentem osobami niepełnosprawnymi, są osoby, które „mają długotrwale naruszoną sprawność fizyczną, psychiczną, intelektualną lub w zakresie zmysłów co może, w oddziaływaniu z różnymi barierami, utrudniać im pełny i skuteczny udział w życiu społecznym, na zasadzie równości z innymi osobami”.
- minimalnego udziału lokali mieszkalnych dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 ww. Konwencji, w tym osób starszych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym. Zgodnie z nowym art. 5 ust. 1 pkt 4a ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany należy projektować i budować zapewniając m.in. minimalny udział lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 ww. Konwencji, w tym osób starszych w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym;
- informacji o minimalnym udziale lokali dostępnych dla osób niepełnosprawnych, która powinna znajdować się w projekcie architektoniczno-budowlanym;
- zakresu istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego w zakresie zmian dotyczących projektu zagospodarowania działki lub terenu. Wyłączono z tego zakresu zmiany odnoszące się do urządzeń budowlanych, a także obiektów małej architektury. W uzasadnieniu podkreślono, że pozwoli to uniknąć sporządzania i zatwierdzania projektu zamiennego np. w sytuacji zmiany usytuowania chodnika.

2. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z dnia 8 sierpnia 2018 r., poz. 1506)

Na mocy nowelizacji wprowadzono zmiany, dotyczące ustanawiania odrębnej własności samodzielnego lokalu. Modyfikacja nie niesie zmian związanych bezpośrednio z wykonywaniem zawodu architekta, jednak może mieć znaczenie dla inwestorów posiadających prawo użytkowania wieczystego gruntu. Zachęcamy do zapoznania się z treścią nowelizacji, która weszła w życie 23 sierpnia br.